《辉煌与坠落》（四）
一一中国房（商业）地产黄金廿十年全息缩影及实录
号外说明：本人自新冠始历时二年终于完成了百万字的自传体长篇小说《江湖与彼岸》（之后将以外传的方式发表新作品），主要分为十大交叉主题和松散板块，因即时写作和穿插发布，各主题和板块之间缺乏连续性和完整性，为便于阅读，特按单个主题和板块重构独立文本做精读篇章（不按时间顺序）以飨读者一一
港资与外资篇（上）一一
恒隆地产：陈启宗与王裕强
恒隆集团有限公司（香港联交所股份代号：00010）成立于1960年，是中国香港最具资历的上市公司之一，在物业发展市场拥有逾六十年的经验，通过附属公司恒隆地产（股份代号：00101）在香港及内地发展零售、办公楼、住宅及服务式寓所、酒店等多元物业组合。集团秉持“只选好的 只做对的”理念，被公认为“以客为尊”及重视质量的顶级地产发展商。集团由陈曾熙创办，1991年陈启宗接任董事长，2024年4月卸任并获授荣誉董事长头衔。自1992年起拓展内地市场，在上海、沈阳、武汉等九大城市打造11个“恒隆广场”综合体项目。
香港的恒隆集团（地产）不仅在香港是顶级商业地产开发商和运营商，同时也开创了大陆高端购物中心和中高端购物中心的先河。包括1992年最早在上海投资的恒隆中心和港汇购物中心。恒隆中心作为大陆高端购物中心的鼻祖，在上海开办了第1家，多年以后。赶上中国大陆房地产及零售、消费和时尚的热潮及黄金期，迅速开启了在全国各地的连锁发展和复制。而最适合全国二线城市的发展的中高端购物中心的港汇，却因为集团高层特别是陈启宗先生们对中国高端购物中心和奢侈品消费的乐观估计反而没有在全国连锁发展，其实这是一个战略性和缺乏远见的失误，尤其新冠以后房地产、商业地产、零售特别是高端消费的停滞及衰落，无疑验证这一点……
我与陈启宗先生有缘于2008年上海的亚太商业地产论坛和2010年搜狐的房地产论坛中两次相遇一一
上海论坛我所在机构CCREC是主办方之一，同时我也担任大会的嘉宾主持人。与开坛嘉宾陈先生在大会的**台上有过短暂的交流和对话。
第2次是在搜狐论坛上，我和他都作为讲演嘉宾。他首先非常骄傲而自信地讲解了恒隆的高端、精品及慢节奏商业模式，同时对万达的中低端和粗放及快速发展的商业模式进行了抨击和嘲讽。我在接踵而至的论坛发言中。对他对万达的批评展开了反批评。我认为恒隆没有把中高端购物中心一体的港汇在全国连锁发展，其实是高估了中国的消费和未来的发展。而万达却是抓住了中国商业地产及消费的主流模式必将获得高速发展。
陈启宗先生毕业于英国牛津大学，出身香港豪门，按大陆说法属于富二代，个头不高，长了一颗硕大的头颅和浓眉大眼，神情倨傲，侃侃而谈。新冠以后中国的房地产，、商业地产尤其是奢侈品消费开始出现大幅下滑，陈先生在大陆的精心布局和快速发展的恒隆模式无疑遇到了最大的挑战甚至可以说是滑铁庐。这种超前的定位和发展，无疑让陈先生和恒隆正在吞下苦果……
2025年十一期间，我在退休后定居的大连去了恒隆中心，虽然依然是那么的亲切和高大上，但是却人流稀少，消费零落，令人慨叹……
2014.8.6. 今天下午接受《新地产》杂志关于恒隆二线城市扩张遭遇困境的采访---自从2001年开始从事教育培训和行业协会事业以来，不断接受媒体采访已经成了我工作的组成部份，把自己打造成所谓行业专家和意见领袖也需要些先天条件和后天努力:一是要有前赡性、对行业要有研究、判断和预见；二是要有独立性、尽量保持客观、中立和公正；三是要有批判性，要看透本质、志在高远；四是要有思想性，除了读书和思考外、更需创意；五是要有实战性、了解和经历过一线、洞悉和把握前沿和基层……
附《恒隆受困：“慢火煲汤”高手的新烦恼》
财讯传媒集团 新地产
2014年9月4日
《地产》记者张增艳/文
题记
陈启宗追求每个项目均是精品，对每个产品的开发也抱有谨慎的态度。但要想玩转内地二线市场，在设计、招商、运营中因地制宜恐怕是他必须要考虑的问题。恒隆受困，究竟是一时还是一世，最终还要取决于陈启宗的态度。
一直以来，陈启宗被外界誉为“慢火煲好汤”的高手。如今，这位高手正在经历被火灼伤的疼痛，他带领下的恒隆广场在内地二线城市的运营频频受困，例如，沈阳、济南恒隆广场出租率下滑，天津恒隆广场延迟6年开业。
扩张阵痛：
恒隆于1992年开始进入内地市场，分别联合其他香港和内地企业开发上海徐家汇地铁上盖和南京西路地块，兴建了港汇广场和恒隆广场，并在上海创造了奇迹。据2013年年报显示，恒隆总租金收入为66.38亿港元，其中上海的两座购物中心和写字楼总租金收入为26.4亿港元，占比为40%，投资回报率高达42%。这也激发了陈启宗铁定将世界级定位的恒隆广场推及到内地各大城市的决心。
迄今为止，恒隆在上海、沈阳、济南、无锡、天津、大连、昆明、武汉等8个城市已有10个购物商场，其中6个已经投入运营，4个正在兴建，每年将投资内地商业地产项目约为60亿元。
一面是快速扩张，不断扩大在内地市场的规模；另一面则是各地恒隆广场经营遇阻，阵痛不断。可以看出，这些运营惨淡的恒隆广场多定位为四星+五星，这类购物中心未来也将是恒隆在二线城市的主要方向，他们的表现将直接决定恒隆在未来资本市场的估值。
2005年，恒隆先后在沈阳拿下两块地。其中，皇城恒隆广场的定位相当于上海的港汇广场，而2012年9月开业的市府恒隆广场的定位则等同上海的恒隆广场。
2010年6月26日，沈阳皇城恒隆广场正式开业。恒隆的官方资料表明，在开业当日，沈阳皇城恒隆广场的回报率已经超过了当初上海的两个项目。可惜，3年后皇城恒隆广场的运营并不尽如人意。
“金廊”区域的高端奢侈品购物中心除了市府恒隆广场，还有卓展购物中心与华润万象城，这两者都对市府恒隆广场形成了强烈的竞争。
整体来看，沈阳的商业地产处于严重过剩的状况，竞争非常激烈。如果没有好的运营，恒隆很难改变现状。”亚太商业不动产学院院长朱凌波表示。
继2010年沈阳皇城恒隆广场开业后，恒隆基本每年都有一座购物中心建成开业。2011年是济南、2012年是沈阳市府恒隆广场、2013年是无锡恒隆一期、2014年是天津恒隆广场、2015年是大连恒隆广场、2018年是昆明恒隆广场、2019年是武汉恒隆广场等。
就在今年的第三季度，恒隆在内地的第7个购物中心——天津恒隆广场在延迟6年后将开业，这是其在二线城市拿的第一个项目。
水土不服：
恒隆模式的核心之一是恒隆与品牌商业的共生共荣。在新一轮的扩张中，二线城市是恒隆的主要发力点。面对沈阳和济南恒隆广场的表现不佳，陈启宗表示，第一次去某个城市，难免会有很多难处，总是要有一个学习的过程，而典型的难处就是水土不服。
在朱凌波看来，恒隆出现今天的局面是必然，老板喜欢高山流水，久而久之就变得不接地气。这种意识会严重影响项目的操盘手，并出现了曲高和寡的局面。其中最重要的表现就是定位偏高，很多二线城市的消费力、消费习惯都不成熟，没法和上海相比。
“商业地产的运营也要讲究区域，城市不同，居民人均可支配收入不同，消费力也截然不同。”朱凌波补充道，恒隆在全国二线城市没有推港汇广场的品牌，而是推恒隆广场，在人们的印象里其就是高端的购物中心，主营奢侈品销售。从目前的扩张来看，基本也是秉持这样的品质路线。二线城市虽然已经出现了奢侈品的消费人群，但是他们的消费力、消费习惯远没有达到一线城市的水准。例如沈阳，消费人群的最大特点就是跟风，消费没有持续性，后劲不足。而济南，消费趋于保守，对潮流的事物接受较慢，时尚度也不高。
虽然上海的两个恒隆广场非常成功，但其运营模式并不能在二线城市进行大规模复制。“上海这两个广场的成功，有一个重要原因就是项目操盘手是本土的。目前，两位元老均已离开恒隆。而在二线城市的项目操盘手基本都是香港的团队，由于对内地情况不熟悉，对二线市场的拓展有很大影响。”朱凌波如是说。
除了定位与管理团队的影响，当前的反腐形势也对恒隆广场的经营带来了不小的负面影响。近年来，陈启宗多次指出，除了经济周期下行导致市场疲软，政府的反腐措施也影响了恒隆广场的经营。在2014年度中期业绩报告中，上海的两座购物商场的零售总额较去年同期下降了约2%，这和政府反腐力度的加大不无关系。朱凌波坦言，“反腐对高端奢侈品、高端餐饮影响较大，而且对奢侈品消费的滞后性也越来越大。目前，很多知名的奢侈品已经开始停止在中国开店，因此，对后续恒隆广场的招商也会有一定的影响。”
“高端购物中心的消费者目标性很强，品牌忠诚度较高，在购物中心停留的时间相对较短，这直接导致高端购物中心人气不足。”朱凌波说，在恒隆的运营中，必须要注重创新，加强体验型业态的多元化和丰富性，增加消费者在购物中心停留的时间，从而刺激消费，提升营业额。一方面，在恒隆广场中增加与其品质匹配的体验型业态，例如高档餐饮、主题咖啡厅、特色书店，从而留住消费者，改变购物中心只是购物的现状，打造休闲放松、社交的重要场合。另一方面，围绕奢侈品做文章，设置相应的展览厅，解读奢侈品背后的文化故事和文化价值。随着反腐的加剧和经济的发展，国人对奢侈品的追捧会逐渐回归理性，由浅层次的面子消费转向其文化价值挖掘。
万达的风格是拿地18个月以后购物中心就要开业，而恒隆地产18个月可能只做一个方案。两者不同的背后是恒隆超强的融资能力与稳健的财务能力，这也是恒隆可以在商业地产中保持物业自己持有，其产品系定位为中高端的重要缘由。陈启宗追求每个项目均是精品，对每个产品的开发也抱有谨慎的态度。但要想玩转内地二线市场，在设计、招商、运营中因地制宜恐怕是他必须要考虑的问题。恒隆受困，究竟是一时还是一世，最终还要取决于陈启宗的态度。”
王裕强：
而港汇中心的操盘手王裕强先生后来也成为恒隆模式陈启宗先生在大陆的主要推动者和执行者。
恒隆集团阶段（1993-2011）。 1993年加入香港恒隆集团，历任上海港汇房地产开发有限公司副总经理、董事、董事长兼总经理。2009年起兼任恒隆地产助理董事，主导上海恒隆广场、济南恒隆广场等项目开发，提出“物业以收租为主”的长期持有策略。
协信地产时期（2011-2024）。 2011年出任协信地产高级副总裁，规划五年内新增400万平方米商业地产，主导重庆、上海等地10个商业项目，强调“差异化设计”及轻资产运营模式。2024年担任协信控股高级副总裁及协信购物中心发展管理有限公司董事总经理。
企业董事职务。 2014-2017年任上海徐家汇商城独立董事。2024年兼任尚嘉国际控股中国业务董事。
我与王裕强先生裕强兄有过多次的交往和持续的友谊。我们第1次见面是200 8年在icsc国际购物中心协会与我所在的清华大学CREO合作的商业地产培训课程上。记得当时是在北京的民族饭店举办。来自中国大陆的一线、二线、三线城市的高中低端三类商业地产开发商和运营商50多人参加了培训。
裕强兄无论是作为恒隆地产的主要操盘手，还是做为中国商业地产或零售地产高地一一上海的资深商业地产从业者，其行业地位和声誉无论是客观上，还是自视都颇高。
其实在此之前，我也邀请过他来讲课，都被他委婉和冷淡地拒绝了，因为他认可的商业地产培训或行业论坛平台首推ICSC这种国际机构，而对本土机构和平台他几乎都不太买账。由于我与国际购物中心的合作，以及之后在拉斯维加斯ICSC 年会和上海及北京的多次交往，他看到了我们的专业追求和诚意。终于在2014年首次次接受我创办的亚太商业不动产学院的邀请莅临北京授课。同时在2014年我发起的亚太商业不动产学院师生会期间欣然接受并担任上海师生会的会长。至此我裕强兄无论是专业交往还是私人友谊都进入“蜜月期”。
裕强兄高大颀长，有着一副欧美老外般棱角分明的面庞，为人处事雅致而严谨。每次去上海，无论这些年他任职的机构和职务发生多次变迁，我们要么一起组织专业会议，要么一起推杯换盏畅谈行业及政经话题。包括我2003年退休以后，他也经常在我的微信上点赞，其无言关注令人温暖和感同身受……
2013.11.20. 今天中午在上海约见了几位学院师生也是业内资深人士、可喜的是大家近一年多都有了新变化新身份：已在恒隆做了二十多年的原上海港汇、恒隆总经理王裕强先生已加盟重庆协信、现为上海协信星光商业投管公司董事总经理；原美国西蒙、加拿大亿万豪剑桥中国副总裁潘丽君女士、现为沃尔玛亚洲公司租赁和资产管理副总裁；原平安集团投委会秘书长、投资部总经理黄薇女士、现身份暂不宜公开；原宝龙集团副总裁洪群峰先生、现为宝龙置地董事总经理；全国工商联商业不动产专委会执行秘书长李乐先生、现为意莲时尚董事长。包括我这一直徒有虚名的闲人、今年也挂了个亚泰合盛投资管理公司董事长的嗜头……
2014.8.31. 今天下午，为期5天的ICSC资格认证CSM(注册购物中心经理）考试准备项目ICSC《购物中心管理》专业课程进入最后压轴版块，APCREA一ICSC购物中心资格认证培训中国专家委员会常务**、协信地产控股有限公司高级副总裁王裕强先生就购物中心国际化趋势为学员进行精彩的讲解。
2014.12.13. 亚太商业不动产学院师生会上海分会筹备扩大会议顺利举行！
亚太商业不动产学院师生会上海分会筹备扩大会议在外滩中心福信集团顺利举行，工作会议顺利完成了预定的议程并圆满举办！
会议上确定了亚太商业不动产学院师生会上海分会的模式与章程，各位参会人员为上海分会的成立提供各类计划。
在本次会议上提名确定了亚太商业不动产学院上海分会的会长、副会长、副会长单位，执行会长和副秘书长和秘书处的任职人员名单。首任会长王裕强：
协信地产控股有限公司高级副总裁 兼协信购物中心发展管理有限公司董事总经理。
2018.12.10. 今天中午与沪上商业/地产界的诸位咖友/亚太学院的师生好友们欢聚后，在尚嘉中心王董裕强兄的陪同下参观尚嘉中心并做客会所私聊。晚上又应宝龙集团洪总群峰老弟之盛情相约赴家宴一一让雨雪交加的上海显得格外温馨与格调......
新加坡凯德集团：林明彦、王会干、毛大庆、胡泊、贺叶楠
凯德集团是一家亚洲的多元化房地产集团，总部位于新加坡，其投资组合横跨多元房地产类别，包括办公楼、购物中心、产业园区、工业及物流地产、商业综合体、城镇开发、服务公寓、酒店、长租公寓及住宅，集团业务遍及全球30多个国家的200多个城市。此外凯德集团还拥有全球领先的房地产投资管理业务规模，旗下共管理8支上市房地产投资信托基金（REITs）和商业信托，以及20多支私募基金。
从1994年进入中国市场以来，凯德集团在中国的发展已经经历了25年的风雨。从94年的第一座办公楼，到2004年第一座来福士广场开业，再到提出“综合体战略”，以及凯德mall的全部连锁发展及重组，凯德集团至今已经成为了在中国最为成功的外资房地产集团之一
我与凯德集团渊源很早，也一直与他们高中层保持着联系与合作。
林明彦、王会干：
“第一次去香港是2003年，当时我在清华大学UEO办公室任首席顾问。到香港是因为清华大学与香港大学有一期联办的课程，特邀新加坡凯德置地中国区总裁林明彦先生和金融主管王会干先生讲解凯德的基金与商业地产的设计与运营管理。来自大陆的商业地产业内人士，第一次了解到国外的商业地产包括亚洲特别是新加坡的先进和专业模式。”
胡泊：
职业履历：
物业与商业管理：曾任北京仲量联行总物业经理、北京龙德置地商业管理公司副总经理；
企业高管职务：历任华夏柏欣经营管理有限公司董事、凯德商用产业有限公司华北区北京城市1部总经理、华夏幸福产业新城集团商业事业部招商运营总经理；
南国置业任职：2019年起担任南国置业副总经理，后晋升为董事、总经理及联席总经理；2022年8月辞去董事及总经理职务后继续担任联席总经理，后于2023年4月辞任联席总经理及所有职务。
我与胡泊始识于2010年左右他任职于华夏柏欣葫芦岛市某顾问项目总经理开业典礼上，我做为特邀讲演嘉宾出席。之后就一直保持联系。直到他担任北京凯德翠微mall的总经理并被聘为亚太商业不动产学学的讲师，先后被评为学院天际线大奖的金牌操盘手，优秀教师和学术委员及学院京津冀师生会的副秘书长，在学院的培训、论坛、诊断及咨询等一系列产品线服务上都多次深度参与，成为学院最核心的bro，建立和保持着频繁而亲密的专业合作和个人友情……
凯德中国创新总监贺叶楠：
我是通过胡泊总介绍认识的贺总并在新冠之前一直保持顺畅的培训、考察、论坛及信息等方面的交流与沟通。贺总的职业、认真、坦诚和热情给我难忘和美好的印象和记忆……
美国沃尔玛，潘丽君女士：
“2014年4月28日，由APCREA亚太商业不动产学院和ICSC国际购物中心协会共同举办的“ICSC汉化购物中心管理培训项目新闻发布会”在北京华腾美居酒店举行一一
下面我宣布“APCREA——ICSC购物中心管理培训项目”中国专家委员会成立，并为潘丽君女士颁发专家委员会主. 席证书。大家掌声表示感谢！
下面有请中国专家委员会主. 席，沃尔玛亚洲不动产公司租赁与资产管理副总裁潘丽君女士潘总做主题发言，掌声欢迎！
感谢潘总。在这里我要特别表达对丽君总的感谢，从我最初发出邀请请她担任这个专家委员会主. 席的邀约后，她就表示十分的热情和真诚，不仅积极推荐专家委员会的优秀与合适的人选、出谋划策，帮助和指导我们的工作，而且就连专委员会的第一次筹备会议都是在沃尔玛的上海办公室召开的，中午还请我们吃了一顿绿色健康的午餐。今天又在百忙之中拨冗参加本次新闻发布会，而且依然是以志愿者的方式，对此我非常感动。让我们再一次对丽君总表示由衷的谢意。相信中国专家委员会在她的领导和带动下一定会圆满成功地完成相关的工作计划。”
曾担任沃尔玛亚洲不动产租赁及资产管理副总裁，负责公司在亚洲的商业地产投资开发与运营。她于2012年加入沃尔玛，主导了沃尔玛在中国首个自营购物中心——珠海乐世界的开发与开业。
潘丽君女士拥有丰富的商业地产经验，曾就职于正大广场、西蒙地产等知名企业，并于2016年从沃尔玛离职。2018年她加入宝龙地产担任商业集团总经理，但仅6个月便离职。
我看到丽君总最新的媒体介绍是2025年5月6日APP“美国梦购物中心 纽约美食地图”发布的“
《美国梦首届AAPI论坛点亮亚裔高光时刻》
“2025年5月2日, 为庆祝美国亚太裔传统月 (AAPI Heritage Month) ，全美第一大Mall、与曼哈顿隔岸相望的美国梦购物中心成功举办首届《AAPI主题论坛》，该论坛汇聚了众多行业领袖，致敬亚裔群体对美国社会发展的卓越贡献；通过专题演讲与深度对话，共同探讨亚裔文化在当代美国社会中的价值重塑与创新发展。该活动由美国梦资深副总裁潘丽君（Laura DeSwart)女士主持。”
港资与外资篇（下）一一
日本永旺：朱菁女士
日本永旺是亚洲领先的综合零售及服务企业集团，主要经营购物中心、综合零售业(综合百货超市、食品超市)，2023年《财富》世界500强排名第189名。
永旺中国：
2011年12月26日，永旺在北京成立“永旺(中国)投资有限公司”(永旺集团中国总部)。永旺中国纵观全局，将全球经营视角与扎根于地区开展事业活动紧密结合，具体践行“全球本土化”经营目标，以加快永旺集团在中国的整体成长速度。
目前在中国共经营350多家不同业态的店铺。事业涵盖综合百货超市（GMS）、食品超市（SM）、综合金融、商业地产开发、服务、专卖店、功能公司等多个领域。
朱菁（日文名：羽生有希）是永旺集团核心高管，现任永旺数字科技有限公司董事长。
1991年毕业于日本庆应义塾大学商学院。同年加入永旺集团（原JUSCO株式会社），
2006年主导筹建中国首个郊外型购物中心“永旺国际商城购物中心”（北京）；2011年永旺中国总部成立后，负责行政、人事等核心事务；
2013年任永旺商业有限公司董事总经理；
2014年正式就任永旺（中国）投资有限公司董事长总裁，成为集团中国区最高决策人。
2008年夏，我应JCSC日本购物中心协会之邀赴横滨参加 JCSC第34届年会，这是JCSC首次邀请中方机构和专家参会，并做主题讲演《中国购物中心发展及中日购物中心比较》，同时与日本业内人士进行了对话。会议开得专业、严谨而热烈。此次年会我有幸结识了时任永旺北京商城的总经理朱菁女士且感到格外亲切：一是本家，虽然她是日裔华人；二是我就住在北京永旺商城所在区域回龙观；三是此次参会中方只有我和她（虽然她是代表日本永旺中国），并可以中文沟通。
此次日本之行，我们开启近十年的专业交往与交流。多次特邀她莅临亚太学院授课和亚太学院年会讲演。同时对亚太学院赴日考察及院办企业合作等方面朱总都给予了积极的支持。
朱菁女士虽然是华人，但由于其学习、工作及生活主体都在日本完成，己经日本化，是一位非常职业和理性的领导者，令人尊重。
瑞典宜家及荟聚购物中心：
2010年7月上海世博会期间，当时我以CCREC全国工商联房地产商会商业不动产专委会主任和APCREA亚太商业不动产学院院长的身份受邀出席瑞典宜家在中国首个购物中心荟聚项目的预开业论坛。认识了英特宜家购物中心集团中国区董事总经理丁晖等一干中高层人士。并在之后在亚太学院的培训和考察活动中得到曾任武汉荟聚和北京荟聚高管的熊芳总的热情协助……
荟聚中心（LIVAT）是由瑞典宜家集团在中国开发运营的综合性购物中心，总部位于上海市，品牌名源自瑞典语“快乐的聚会”，定位为集时尚购物、餐饮娱乐、文化教育等于一体的商业综合体。2009年正式进入中国市场，目前运营着10家具有国际标准的荟聚，分别位于无锡、北京、武汉、福州、长沙、南宁、昆明、合肥，西安、上海。希望能够把北欧的文化带给中国和民众……
做为一家欧洲尤其北欧的商业机构，其管理层一直非常的低调。不像香港、新加坡和日美的从业人士非常活跃的参与中国的业内活动和各类论坛。但是品牌和运营反而一直受到业内人士和消费者的认可和欢迎……
香港瑞安集团，来自香港的上海新天地操盘手三大剑客：郑秉泽、黄瀚泓和司徒文聪
上海新天地是位于上海市黄浦区的休闲步行街，由香港瑞安集团于2001年建成。该区域以石库门建筑旧区为基础改造，通过"存表去里"手法保留建筑外观和历史风貌，形成集餐饮、购物、演艺功能于一体的商业空间，2020年入选上海新十大地标建筑。成为中国休闲娱乐购物中心和创新开放街区的经典。
上海大宁国际：郑秉泽；朱晓刚
大宁国际商业广场位于上海浦西南北中轴线，总建筑面积约25万平方米，集聚商务酒店、办公楼、零售、餐饮、文化和城市生套设施8大功能，在创新中尊重传统，大宁国际吸取了上海老城厢的元素，用现代的方式创新演绎。为消费者提供全方位商业服务的同时，还让消费者尽享高品质的休闲环境。
郑秉泽是崇邦集团的总裁及常务董事，1992年来到上海，担任香港瑞安集团执行董事及瑞安地产有限公司董事总经理，参与了上海大规模城市更新的早期工作如淮海中路上的瑞安广场和新天地旧改工程。 2003年，他联合投资者创办崇邦集团，专注于在上海及周边地区投资开发商业综合体项目。 主导了多个标志性. 城市更新项目包括大宁国际、今潮8弄和滨港商业中心。他强调新旧建筑应和谐共存，注重文化传承和环保，认为城市更新应提升区域竞争力，通过项目带动整体环境改善，并致力于将海派文化融入城市发展。
做为上海新地标“上海新天地”主要操盘手，他后来在上海开发和运营了多个区域性购物中心的行业标杆。2015年之前郑总多次应我之邀参加亚太学院的培训和论坛，我也曾多次带队亚太学员和业内人士到“大宁国际”考察，都受到他的他热情接待和细心讲解。郑总一副弥陀像，大气、谦和而包容，每次相见我们都相谈甚欢……
朱晓刚：
郑总还派运营团队参加学院的培训和考察，其中的佼佼者朱晓刚，后来不仅被我挖掘和培养成为学院最受欢迎的新锐讲师，并经我引荐给也是亚太学院前身清华大学CREO首届总裁班学员的吴洋（曾任著名的上海BFC外滩金融中心总裁）担任运营总监。之后又由我介绍给学员企业长春东坤地产，担任与学院合作成立的亚泰合盛投资管理公司总经理，主要参与和领导该司开发的栖乐汇购物中心开业前的管理和运营工作一一开启了亚太学院一段理论+实践，资源+智慧，平台+企业的第三方咨询模式的新模式新尝试……
2013.10.18. 亚泰合盛投资管理有限公司正式验资注册成立~~标志着亚太商业不动产学院与学员企业的深度合作和增值服务进入一个新阶段，也象征着学院平台价值和资源价值日益凸显……
2013.11.9. 带领学院师资专家小组和学院合作公司亚泰合盛投资管理公司高管团队参加学员企业副**理事单位吉林东坤地产高新CBD规划设计及定位方案评审研计会……
2013.11.20. 学院年会暨第四届中国商业不动产思想盛典，年会联合主办机构吉林东坤地产及长春高新CBD项目和双方合作机构亚泰合盛投管公司、一体化与分类策划与设计专题会，今天晚上在上海进行中……
上海正大广场及盈石：司徒文聪；许大金
司徒文聪本世纪初到上海发展，成为瑞安集团中国市务副总经理，参与了上海新天地、瑞安广场等瑞安集团多个核心项目的开发。特别是在新天地的团队中，凭借创新的观念和艰苦的努力，在一片破旧的老式石库门房子上，打造出一块传统和时尚完美结合的上海商业新地标。此举开创了上海旧区改造的新模式，并使新天地成为海内外游客争相前往的著名旅游景点。
2005年，司徒文聪出任正大商业房地产管理有限公司总裁、正大广场这个当年号称亚洲最大的购买中心，在司徒文聪的精心调整下，从一个连年亏损的“巨无霸”迅速变成一个繁荣兴旺的“利税大户”，以“家庭式购物中心“的重新和定位和成功运营创造了中国大型购物中心成功的典范。
2008年，司徒文聪出任与美国最大私募基金黑石合作的盈石资产管理有限公司执行总裁，作为一家国际背景、专业面向中国的商业地产服务机构，到2010年，盈石参与经营管理的项目已达6个，市值达90亿人民币。
司徒文聪曾为国内市场首次引入众多国际知名品牌，不仅为这些品牌打开中国市场作出了贡献，更为国内消费者提供了全新时尚的购物选择与体验。司徒文聪在商业地产方面的成就斐然、享誉业界，带来极高的社会知名度和影响力，为中国商业地产引进了新的观念、思路和模式，成为行业的领军人物，被誉为业内“金手指”……
我与司徒文聪先生就是他在正大广场一战成名时在“新地产”杂志我担任嘉宾主持时相识并一见如故、建立了密切的联系和沟通，还曾多次带领CREO学员和CCREC会员赴上海他的项目和办公室培训和考察。当时我俩曾有一个约定和默契即他每次有新的项目和创新性的想法时，就会到CREO和CCREC讲课和发布，为此我把他所在机构荣誉指定为教学案例基地。
司徒文聪先生说着一口流利的香港普通话，大帅哥一枚，激情而风趣。但随着他的行业知名度和业务规模越来越火越忙，我和他就渐行渐远了……但我与曾做过他手下大将的许大金、吴艳芬等一直保持着专业和私人的友谊。
2013.7.8. 昨晚与学院在上海的部份师生聚会,盈石许大金总友情做东,恍筹交错,欢声笑语,新天地邓总还爆料了很多行业内幕…
但写本文时我在网上搜索了久违的司徒先生的消息，结果出现一条令我惊诧的新闻，让我痛感中国房（商业）地产的坠落之深之快，颇有大梦一场空和同病相怜的失落和无奈……
附：
《“网红”商场TX淮海操盘人司徒文聪被“限高”了》
界面新闻记者 | 周芳颖
2025年5月19日
“根据天眼查披露信息，URF盈展集团创始人司徒文聪因旗下子公司未按期履行生效法律文书确定的给付义务，被法院申请执行限制消费措施。
司徒文聪因参与多个著名商业房地产项目的建设与改造，近年来，北京、上海等地包括THE BOX朝外，TX淮海等多个网红非标商业的开设与运营也与他有关。而如今这位昔日行业明星却陷入资金链困局。
司徒文聪名下其他多家公司近期也陷多案纠纷。多位地产行业人士告诉界面时尚，司徒文聪陷入如今的局面或与其近年来参与运营多个城市商业体焕新项目，但最终未能使这些项目成功盈利有关。”……
上海8号桥：黄瀚泓；倪伟源
2025年12月14日在一场初雪过后我在写本章搜索最新信息时，如果说看见司徒文聪被限高和陷入资金困境是惊诧和遗憾，而读到黄瀚泓先生已于2025年12月3日逝世（享年62岁，与我同庚），无疑是沉痛和哀惜一一
黄瀚泓先生曾经担任过上海新天地第一任老总，上海8号桥创意产业园的创始人，被誉为“中国创意产业园区之父”，成功将老工业厂房改造为国际知名的创意产业地标。黄瀚泓以城市更新项目闻名，曾获“上海市白玉兰纪念奖”。他的逝世无疑是创意产业界的重大损失。
八号桥是上海的创意产业新地标，这里曾是旧属法租界的一片旧厂房，2003年由黄瀚宏创办的香港时尚生活策划咨询（上海）有限公司联合相关机构实施开发、改建、招商、管理，历时一年，把凝聚着特有的历史底蕴和文化内涵的老厂房变成了吸引创意人才、激发创意灵感、集聚创意产业的新载体。8号桥已有境内外近百家著名设计公司和著名品牌落户，成为顶级品牌展示和信息发布的平台，成为中外经济文化交流的桥梁。
产业创意化、创意产业化，不但保护了老工业建筑、保留了城市发展的历史风貌，还创造了巨大的社会经济效益。8号桥已成为上海创意产业集聚区的新地标。
8号桥之所以叫“8号桥”是因为它坐落于建国中路8号，而且广东话里的“8”、“发”谐音，取意吉祥；同时，8号桥建筑群各栋楼的楼层之间以天桥连接，以方便各入驻企业之间的相互交往和走动；更重要的是8号桥创意产业园区本身就是一座友谊的桥梁，连接、传递和沟通着国内外不同背景、不同风格的文化……
我与黄先生及8号桥高管倪伟源：（APCREA学员和上海师生会副秘书长）一直保持着密切互动和专业交流。多次邀请他或到8号桥现场授课和考察。黄先生严谨，客气而沉静，很像一位学者；不似司徒文聪先生那样热情、才华横溢和高调，更像一位明星；也不似郑秉泽先生那般大气、兼容和笑面，更像一位老板。这三位都来自香港的上海新天地的操盘高手，不仅在上海乃至中国的商业地产界都创造了各自传奇和高光时刻！如今一逝一伤一安好，不仅让人感慨时代变迁和个人命运的迥异和风云……
台湾新光：北京新光资产总经理方彦钦
源于日本的台湾新光/三越集团曾在北京与北京华联合资合作的星光天地，后因双方合作破裂分道扬镖，改为华联自主品牌skp。但是新光的管理模式、运营理念以及服务精神，无疑都对华联乃至整个行业都产生了引领甚至颠覆性的影响一直连续十几年占据国购物中心单店营业额的榜首！
我一直与新光天地的的开发商华贸集团以及华贸商管公司高管保持着深度和频繁的交往和友情。后来台湾新光独立在大陆尤其北京运作项目，我与方总及团队也建立了专业互动并受邀到APCREA授课和交流……
2018.2.5.今天去台北参观北京SKP的初始合作者与定位模板“新光三越” 一一新闻报道北京华联奢侈品百货巨无霸SKP再以127亿元年度销售额登顶2017中国百货、购物中心第一！
英国Tesco与乐都汇：叶继屏
TESCO是全球三大零售企业之一的英国跨国零售集团，2004年通过收购顶新集团股权进入中国市场。截至2013年2月，在中国运营115家乐购大卖场、1家乐购天地超级大卖场及8家乐都汇购物中心，2014年将中国业务售予华润万家并完成品牌更名。2020年2月以2.75亿英镑出售剩余股份全面退出中国。
乐都汇（Lifespace）最初是英国零售巨头TESCO（乐购）在中国推出的购物中心品牌，由特易购地产集团（TESCO Property Ltd） 开发。
2014年，华润集团收购TESCO中国业务后，乐都汇品牌被纳入华润商业地产板块。但自2024年起，华润逐步退出运营，相关项目由其他企业接管（如辽宁中天集团接手营口项目）。目前，乐都汇品牌已不再由华润或TESCO直接运营。
叶际屏曾任美国西蒙地产集团在华合资公司深圳格瑞企业管理咨询有限公司全国租务总监，参与了“印象城”系列项目的前期定位和招商工作；2011年时任宝龙商业集团副总经理、招商中心总经理，有着丰富的中外商业运营经历和经验。
我正是2014年在叶际屏兄担任乐都汇副总裁时与他深度交往并一拍即合即我与他以合伙人身份成立合作公司，他任院办企业“亚太商业不动产投资管理有限公司董事总经理，充分利用APCREA和我个人多年积累的学员及企业资源和行业影响力，他运用专业经验和综合能力主要为学员企业提供订制化的诊断与顾问服务。开门红就接了两家哈尔滨学员企业的单子，其中一家直接把项目名称叫“印象城”，这是因为老板在考察老叶服务过并安排接待的苏州印象城时一下对上了眼，可见对项目和叶总的认可程度……
我与老叶的一拍即可，除了专业合作外还因为他是一位虔诚的佛教徒和长期的素食主义者，工作之余我俩还经常一起吃素食餐厅和参加修行活动……
印力（万科）：笠海群、张雪东
印力集团：
1995，沃尔玛进入中国，与深国投成立合资公司拓展商业零售业务；
印力集团（前身深圳国投商用置业发展有限公司）于2003年成立，以国际化的视野专注于购物中心投资、开发和运营管理，业务贯穿商业地产领域的全价值链。
2005年创立印象系列品牌，筹备以定位为区域型购物中心的“印象城”品牌提供商业运营服务，并逐步发展出社区商业品牌“印象里”，片区型购物中心品牌“印象汇”，以及城市级商业中心“印象城MEGA”。
印力始终面向城市主流家庭提供美好生活体验，从第一代沃尔玛单体店项目以满足人们的基本物质生活需求为主，到新一代产品打造消费中心、生活中心、情感中心，在满足人们的消费需求之上，融入更多生活功能，建立有记忆、有温度的情感链接。
2016年，印力成为万科集团成员企业，是万科城乡建设与生活服务商战略的重要组成部分。截至2023年10月，运营管理项目超164个遍布全国53个城市，资产规模近1000亿，管理面积超1200万平方米。
我和APCREA发起的亚太学院师生会，笠海群被选为广东师生会会长，张雪东被选为浙江师生会副会长。
2014.8.30. lCSC国际购物中心协会《购物心管理运营》汉化培训项目 “设计，建造与租户协调”主题课程由APCREA-ICSC购物中心资格认证考试培训中国专家委员会委员、深国投商用置业（集团）首席运营官竺海群先生为学院学员精讲。学员现场提问与竺总互动交流……
2015.2.6. 今天下午应邀出席深国投商置SCP“2015年品牌战略发布会”，恭贺深国投商置SCP正式更名为印力集团SCPG，进入更加国际化、专业化和品牌化发展的新阶段……
2017.9.5. 此次APCR EA共同发起成立的东湖商学院成立挂牌仪式之论坛及考察、特别感谢万科印力杭州城市公司张雪东总的支持，尤其西溪印象城屠芳总的精彩讲演及细心安排及接待[抱拳]
世茂股份：吴凌华
吴凌华：绅士风度、君子之交
我与吴总的相识是通过华润超市汤总的引见，而我与汤总初见是他挂职于广西商务厅副厅长期间，而厅长是我的一位大学时代的吉林大学诗友王乃学（后任北海市委书记时我俩还保持沟通）。之前我对吴总就久仰大名，是因为他参与和操盘了在业内声名卓著的中国高端购物中心的精典和标杆一一华润置地的第一座万象城--深圳万象城！亦从此踏上了他璀灿的商业征程。2005年，吴凌华开始负责华润商业的运营管理工作，特别是他亲手操刀的南宁万象城。
更是不负众望，项目开业当天，客流量达到了21万人次，开业第一年总客流量约2000万人次、车流约200万车次，年销售额破20亿元，一连串惊艳的数据，确立了吴凌华在商业地产圈的地位。几年之后，吴凌华又从一线回归华润置地总部，开始统筹商业地产事业部，担任常务副总经理，后又任华润（深圳）华润中心总经理。
2016年，世茂股份向吴凌华递出了橄榄枝，而他亦选择离开就职16年的华润置地，正式成为世茂集团副总裁兼商投总裁。
二年后因为工作关系，我从北京飞上海专程拜访吴总一一
2018.3.20. 今天在上海凄冷的阴雨中，拜访了世茂股份副总裁兼商投总裁吴凌华先生及写字楼部杨总等高层，双方就北京和上海及全国的写字楼战略合作交换意见达成意向，高屋建瓴。会后吴总专门设宴款待我及团队一行，气氛轻松愉快……
与吴总一见如故，就给我留下舒服而矜持的印象。风度翩翩，绅士气派；语气温和而不失诙谐，态度不卑不亢，分寸拿捏得恰到好处，沉稳而优雅，不愧为出身央企和打造过精品购物中心的高手！不似我见惯了业内些所谓成功人士或张扬或轻狂或流俗或功利……
从此我们微信互动，节假日彼此问候。他很少发微信，但对我的微信行踪却关注有加，并偶尔轻松点评，令人莞尔……
尤其他2024年6月辞去世茂股份总裁时特致微信向我告别，平静而超脱，君子之交，其淡亦浓，令人温暖而感动。我们互祝安好，相约有缘再见……
《世茂股份发布最新动态，助力夯实世茂“大飞机战略”两翼实力》
2020-07-08
来源：乐居财经 关注：
“7月8日，上海世茂股份有限公司发布公告，聘任吴凌华先生担任公司总裁，任期自2020年7月8日起至本届董事会任. 期. 结. 束日止，并提名吴凌华先生为公司第八届董事会董事候选人。”
《观点人物｜吴凌华商业开山人 在万象城与世茂的日夜里》
观点新媒体
2024-06-07
“2024年6月6日晚间，上海世茂股份有限公司公告，董事会近日收到公司董事、总裁吴凌华先生的辞职信。吴凌华先生因个人原因申请辞去公司董事、总裁职务，辞职后吴凌华先生将不在公司担任任何职务。
从2016年到2024年，吴凌华终究还是离开了这个供职八年的平台。
对于吴凌华的出走，市场并不意外，毕竟就职世茂的这些年，他的理想和抱负，他的才华与成就，似乎并未实现。
壮志未酬的他，下一站将去往哪里，暂未有相关消息透露……”
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