《辉煌与坠落》（五）
一一中国房（商业）地产黄金廿十年全息缩影及实录
号外说明：本人自新冠始历时二年终于完成了百万字的自传体长篇小说《江湖与彼岸》（之后将以外传的方式发表新作品），主要分为十大交叉主题和松散板块，因即时写作和穿插发布，各主题和板块之间缺乏连续性和完整性，为便于阅读，特按单个主题和板块重构独立文本做精读篇章（不按时间顺序）以飨读者一一
民企/合资篇一一
华夏幸福：吴艳芬，范征
吴艳芬：巾帼不让须眉
这位来自冰城哈尔滨的美女老妹，作风泼辣而强势甚至有点粗放。颇有巾帼不让须眉的风范。
应该是2008年我带清华大学CREO学员去北京的开放式、国际化的购物中心“蓝色港湾”考察，她当时任总经理助理。她全程负责接待，从此结缘。之后她担任北京盈石副总经理，就开始成了“亚太商业不动产学院”的最受学员欢迎的核心讲师之一。从此职业生涯一路开挂，先后赴上海担纲世茂地产商管公司常务副总经理、总经理；最后又杀回北京出任华夏幸福商业事业部总经理。在此期间，我们无论是工作还是工作之余都来往频繁并合作愉快……
2015.4.26. 应艳芬总参加世茂集团的52+Mini Mall发布会，晚上与上海师生还有一场联谊酒会……
2014.7.26. #学院课堂#第五届社区商业与商业街高级研修班进入第三天，学院特聘优秀讲师世茂集团商管公司常务副总经理吴艳芬女士通过蓝色港湾、前门大街等案例与学员们分享交流了现代商业街在定位、招商与运营方面的相关经验。
2018.8.17. 很高兴接受赢商网和华夏幸福商业艳芬总的邀请，出席《2019华夏幸福产业新城集团商业事业部品牌答谢会》并友情客串主持“IP价值分享论坛”，同时非常开心新老朋友的欢聚和交流。也在“嘉善越里”度过了一个轻松愉快的周末......
2017.11.3. 今天下午很高兴参加“华夏幸福商业”京西南招商推介会、见到艳芬总、胡泊总、李敏总及云峰总等业内好友。并参与“艺术与商业美学”论坛并预祝生活与艺术结合，不仅是幸福的更是美好的！
2017.4.23. 亚太商业不动产学院为华夏幸福商管公司订制的系统内训课程今天开课。特邀知名操盘手天津大悦城齐奇总主讲首堂课。华夏商管艳芬总到场致辞……
范征：古怪清奇、剑走偏锋
范总是“华夏幸福”商业事业部艳芬总的上一任。之前任万达学院副院长时曾特约我为万达出版的两本专著写评论。在“华夏幸福”任期内多次邀我“站台”。范总长相古怪清奇，作风也剑走偏锋。范吴交接时曾有一些龃龉“风闻”，我还出面予以协调……
2016.10.20.今天中午，华夏幸福社区自主品牌“幸福食堂”继霸州、沈阳店之后的升级版永清店开业。应华夏幸福商业公司范总之约出席开业仪式并致辞：二个标志与一个象征。一是标志华夏幸福做为中国产业地产（新城）的领导者，不仅为市民提供了优质的建筑和社区，更为居民提供了良好的餐饮和商业的配套，让人们的生活更舒服，便捷和温韾；二是标志着在商业地越来越同质化的今天，培育自主品牌是必由之路。一个象征就是华夏幸福与幸福食堂的幸福寓意，代表着华夏幸福打造的产品和服务将给消费者带来幸福的体验和生活方式……
永清幸福食堂也是亚太商业不动产学院做为一个行业资源平台与华夏幸福商业战略合作的兆始和标杆！
2015.9.26. 今天应邀出席“华夏幸福”第一个县域标杆商业项目“固安幸福港湾”开业典礼并致辞。
2014.10.27. 今晚应范征总之邀出席华夏幸福城市商业项目推介会暨业内联谊酒会，湖畔的深秋之夜充滿了诗意和乐感……本人在致词中指出，华夏幸福基业的模式有四点令我们充滿期待:一是民营资本与地方政府的整体合作、开创了全城市运营商的新范畴；二是产城一体化、居住、工作、商业、教育与医疗及TOD等城市功能一体化，超越了前房地产大盘时代的单一性和卧城。三是县域经济与远郊经济的两向结合与提升。回是城市与乡村及自然的融汇，国际化田园都市与小镇生活的呈现。预祝华夏模式将为中国的新城镇化和市（农）民的新生活方式创造新向度和新样板……
红星（美凯龙）商业：贾涛，孙环宇
贾涛：硬派操盘手
贾总形象冷峻，专业、认真而严谨，是典型的万达出身的硬派操盘手。曾任世茂股份旗下负责招商业务的商管公司总经理，之前曾是万达百货的创始人之一。在他任北京石景山万达广场总经理时，我带清华大学CREO学员去考察学习过，他出面讲解。世茂之后他又跳糟到红星美凯龙商业地产公司任总经理。在他主持规划的红星商业第一家购物中心北京太阳宫“爱琴海”的业内研讨会上和他再次相见……
孙环宇：热情而仗义的bro
同为大连老乡，我与环宇结识后即成为业内密友一一
2016.10.15. 唐山爱琴海购物中心开业一周年之际，应亚太学院学术委员、红星爱琴海京津唐总经理孙环宇之邀，学院京津冀师生会策划组织的专项考察活动今天开启，明天上午将举办专业研讨交流会......
2015.11.14. 今日， 贺孙总环宇老弟操盘的天津爱琴海购物公园开业人流爆棚、亚太学院京津冀师生会线下活动，本院生日（提前一天过）三位一体[抱拳][抱拳][抱拳]……
感谢感慨感动感念亚太师生会京津冀分会兄弟姐妹们的精心细心安排，献花切生曰蛋糕。老夫当场即兴演唱一首《爱江山更爱美人》、环宇同台跟进《鸿雁》……
2015.2.1. 中国商业不动产思想盛典暨第五届亚太学院年会经过昨天极具娱乐性和互动性的文艺汇演和颁奖晚会后，今天上午正式开启学术性和专业性的高峰论坛，主题为运营与资本。首位讲演嘉宾北京爱琴海购物中心总经理孙环宇先生，讲演题目： 体验式购物中心的业态调整和最佳组合……
2014.11.28. 北京爱琴海购物中心一年前隆重开业、不仅是红星美凯龙100个mall宏大战略计划的首个样板店，也以创新型体验式倍受业内关注！
亚太学院《第三届商业地产规划设计与定位、招商、运营和工程对接高级研修班》今天请到北京爱琴海购物中心总经理孙环宇先生给来自全国各地的学员讲解和分亨当初是如何定位、规划和招商的，经过一年多的培育和运营的检验和纠错，是如何不断调整和升级的……
2014.2.22. 今天出席福州红星国际广场-玫瑰天街玫瑰金管家发布会并做销售型/散租式物业管控运营的主题讲演……
2013.12.2. 今晚参加北京商业地产界民间第一社团万商俱乐部164期关于红星美凯龙第一家购物中心“爱琴海”研讨会、见到了俱乐部主任、万达集团研究部总经理杨泽轩、红星美凯龙商管总经理贾涛、汉博顾问副总李亚明等一干老朋友，并初识操盘手孙环宇总。
《金科股权争夺战落幕 红星入局协同效应可期》
《财经》金煜 | 文
2020年04月16日
“亚太商业不动产学院院长朱凌波表示，红星与金科在业务上将实现互补，红星的家居和购物中心业务将助力金科转型做商业地产。同时，在住宅开发拿地方面，红星或可补充金科的配套建设，探索新的土地拓展方式。另外，红星品牌价值也可为金科增加附加值，而红星通过收购金科股票也可进行资本投资。”
《深度 | 驻马店百亿项目延宕七年 红星美凯龙“双模式”遭遇信誉危机》
《中国房地产报》
2020年06月21日
“亚太商业不动产学院院长朱凌波在接受记者采访时表示：轻资产输出模式存在的瓶颈和短板主要有四点：首先，轻资产的输出最重要的条件就是标准化和连锁性，而大多数项目的前期规划和定位、建造标准和硬件往往先天不足或参差不齐，后期改造操作难度大甚至不匹配；
其次，轻资产尤其不良资产轻资产的经营回报较低，达不到企业效益及资本市场的要求，影响输出方和资产方的生存和持续发展。
此外，轻资产在中国商业地产行业发展时间较短，企业动荡和人才流动频繁，成熟稳定的专业机构无论甲方型还是乙方型都是凤毛麟角，无法满足地域、行业和市场的总量和差异化需求。
另外，市场合作的法律、信誉和习惯等综合性的环境和条件尚不完善，急功近利、货不对板、半途而废的失败案例太多，也影响了整个行业健康有序的可持续性发展。”
2018.5.22. 今天应承德市规划局之邀参加红星美凯龙项目规划与商业方案评审会，很久未做专家了，也是一种交流与调整......
阳光新业：沈葵，李睿
阳光新业地产股份有限公司（以下简称“阳光股份”），前身为广西虎威股份有限公司，于1996年在深圳证券交易所上市，2020年5月，京基集团成为阳光股份的控股股东。
阳光股份较早专注于商业地产，近几年主营业务聚焦于商业运营管理和物业租赁两大领域，着力打造涵盖投资、规划、策划、招商、运营等全过程的全价值链运营模式。
阳光新业是首个接受清华大学CREO全员内训的企业（2006年），因此我与该司的多位高管建立了专业联系。尤其副总裁沈葵和商管总经理李睿更成了为亚太学院特聘讲师和业内好友。
沈葵：阳光新业主管工程副总裁
2013.6.27. 在APCREA第五届购物中心开发与运营高级培训班上，阳光新业副总总裁沈葵指出购物中心的开放是以一定时期内的自持，并最终沉淀为资产为目的和特征的。因此，开发建设的完成结束只是资产经营的开始。
2014.1.12. 亚太学院年会讲演嘉宾阳光新业副总裁沈葵女士说：一个有共同目标的专业、互补、动态与整合的团队才是成功的保证……
李睿：原阳光新业商管总经理
2016.6.23.北平只要有水的地方就讲究，刚刚与原阳光新业现国投万和资产公司李睿总在工体吃完饭、溜弯时竞然巧遇哈尔滨银泰关欣总，遂合影留念。
2017.5.11. 为好兄弟北京睿远久盛资产管理有限公司创始人兼CEO （原阳光新业商管总经理）李睿的转型创业首秀重庆“华融现代广场”品牌与招商发布会站台，中国商业地产三大平台的领导首次齐聚重庆。
SOHO中国：
潘石屹和SOHO中国迄今为止是中国房地产的锋头人物和热点事件。即使夫妇俩远避美国后也依然在江湖上流传不衰……
苏鑫：
我与苏鑫第一次相见是2008年清华大学CREO总裁班去SOHO中国实地考察，他当时任常务副总裁负责接待，自恃颇高，后创办专业收处不良资产的高和资本，做的风生水起。
再次相遇是多年后在《经济观察报》的商业地产年会上我们同为讲演嘉宾。
许大金：
我和大金相识于他任潘石屹的SOHO中国资产部总经理期间，后他担任盈石中国副总裁，再自己创业。他曾任亚太学院APCREA优秀讲师和学术委员及上海师生会副秘书长。
2014.1.12.中国商业不动产思想盛典第二天下午的专业论坛＜城市综合体的产品组合与租售策略＞正在进行中…… 来自世茂的张海升总和盈石的许大金总先后做主题讲演。
2014.7.8
昨晚与学院在上海的部份师生聚会,盈石许大金总友情做东,恍筹交错,欢声笑语,新天地邓俊文总还爆料了很多行业内幕…
上海证大集团与戴志康：
证大当年从资本巿场投身房地产做得可谓另类也多次成为焦点包括大姆指广场、喜玛拉雅中心（美术馆），特别是与“复星”郭广昌合作并与潘石屹争雄的“外滩金融中心BFC”；
当然最令人震惊的是以“投资大师”和“文化企业家”著称的上海滩大佬戴志康先生因投资P2 P，新冠后爆雷而主动自首被判年19年的轰动一时的事件……
吴洋：
曾担任上海证大房产执行董事兼执行总裁、外滩金融中心（BFC）总裁，参与开发上海证大大拇指广场、喜马拉雅中心等多个商业地标项目。
2017年6月作为第一批元老加入福晟集团的事业合伙人制度，担任福晟集团董事、福晟地产集团执行总裁、福晟商业集团总裁。
吴洋是2006年我创办的清华大学CREO总裁班的首期学员。沈阳人，曾在设计院和房企从事，2002年南赴上海加入证大地产。
吴洋，眼大肤黑，上学期间我们偶有交流，虽是东北人但己然以新上海人自居。2008年我发起成立CCREC（全国工商联房地产商会商业不动产专委会）时，他代表上海证大地产积极支持并做为首批发起机构任副**理事单位。我曾在他出差住的北京昆仑饭店与他就专委会相关事宜有过比较深入的交流。在他任BFC（上海外滩金融中心）总裁时，我赴上海时他曾请我在一家高档会所见面交流行业发展问题并请我给他推荐业内高端人才，成功人士的风度彰显……
裴天恩：
小裴是吴洋的得力干将，后任青岛大姆指广场总经理，也是清华大学CREO的后期学员。我去青岛出差他热情接待并热心参与CREO和亚太学院的相关活动……
2014.9.12. 微遇：经常出差、每次在微信上习惯性要晒一下。所以行踪泻露、几乎都会接到非既定安排之外的微友“骚扰”。比如此次赴青岛、起飞前就收到业内小友青岛大姆指广场总经理裴天恩的微信、说等我到了请吃夜宵。
微信让你体验到每个城市都有朋友的温暖、这种不期而遇让你惊喜！当然除非你有不可告人或无法改变的的行程。但即使不能相会、有朋友的惦记和热情也是令人感动的……
北京银泰中心：朱晓东总经理
我与北京长安街最高端的地标“银泰中心”总经理朱晓东女士是多年的业内好友。银泰中心是亚太学院APCREA的教学培训基地，多次带领各届学员老总到此考察和活动。晓东总更是亚太学院培训班和年会上多次力推和特邀的讲师和讲演嘉宾。而且也是私下业内人士聚会的常客尤其我曾以党代表身份发起的北京女总裁俱乐部，她更是倾力支持并首个坐东。尤其意外的是有一次我带领亚太学院专家小组赴西安“莱安中心”开诊断咨询会，因为是周末她偕夫君“中央电视台英语频道主持人杨锐兄一起前往，结果途中一聊竟和我是牡丹江同乡，自是格外亲切更近了一层……
朱晓东女士是一位资深酒店管理人员和商业地产运营者。曾获首届中外酒店“白金奖”中国十大杰出经理人（2005年）。
2006年6月至2015年1月在银泰集团就职。
2015年3月至2024年4月任凯悦酒店集团中国区运营副总裁。
2024年5月至今，任君亭酒店集团董事长。
2013.4.28.
亚太商业不动产学院第6届城市综合体高级研修班历经4天今天五一放假前夕即将圆满结业。最后一堂案例精讲课由学院学术委员核心师资-北京银泰中心总经理朱晓东主讲。本届学员不仅学习热情高涨而且互相交流活跃,当堂有学员发起成立了QQ群和微信群。
2014.5.22
【学院课堂】学院下午的课程由银泰集团副总裁朱晓东女士为学员分享“从项目未来运营的角度看城市综合体的规划、开发之前瞻性” ……
银泰（百货）集团副总经理王岗
亚太学院赴杭州游学时，王总曾为学员亲自授课并带领考察杭州乃至全国高端百货的标杆银泰百货。并与我有多次的私下交流和聚会。2015年他还欣然出任
亚太学院师生会浙江分会副会长。
2014.13.29 亚太学院师生会浙江分会筹备会今日在杭州圆满结束！并选任了第一届领导集体（组织架构）：
会长林峰利 顾家地产总经理
副会长王岗 银泰集团副总裁
副会长张雪东 杭州印象城总经理
华贸中心：
华贸中心是继国贸中心后北京最大也最国际化的地标城市综合体或称豪布斯卡，并将北京的CBD强力从东三环（国贸中心）扩展到东四环。双五星酒店并峙，特别是购物中心新光天地（后更名SKP）更连续多年在全国购物中心/百货业绩排行榜上独占鳌头！
黎明：华贸中心副总裁兼商管公司总经理
黎总与我上文提及的银泰朱晓东总都是北京乃至全国商业地产界知名的女操盘手。也是我发起的北京业内女老总俱乐部的核心成员。与我是多年业内好友，性格活泼，笑声爽朗。除了出席亚太学院专业工作外，也一起参加业内活动。并时常私下聚会，尤其华货会所内的“字里行间”素食文化餐厅更是我的钟爱乃宴请业内外品味人士和女士之首选……
2010年我邀请日本购物中心协会大翁会来体访问，北京唯一安排的考察项目就是华贸中心（上海只指定了五角场万达广场），黎明总出面热情接待和讲解。
而且她手下的两位干将商管公司副总经理徐静涛还是我举荐的，而另一位女将王微微总监，也与我是亦师亦友，对亚太学院的教学及考察等工作支持多多。
2013.8.27
今天中午与学院微信群部份师生应华贸黎明总特邀，友情考察了北京华贸继地标性都市型华贸中心后在北京打造的另一个加强社区型特色商业街项目~华贸天地。
国美集团：大起大落的黄光裕创立的国美集我就不在比赘述了。我与其旗下的电器和地产两大业务线的高中层都有多年的专业交往和友情。
国美地产：陈云峰，贾玉鹏
陈云峰：
当年非典疫情前后曾创造北京销冠的“国美第一城”（也是黄及家族大手笔投资房地产的开山之作）的副总经理陈云峰与我有持续多年的交往，是最早一批受邀到清华大学CREO讲课的业内操盘手，天津人士，能煽能侃，职业达人，社交高手，后曾任北京及邢台等多家公司高管成为明星经理人。后创业做中经联盟和优铺网。与我成了业内竟合对手，互帮互助、互捧互抬，交集可谓频繁……
贾玉鹏：
而当时他的主要副手营销总监贾玉鹏更是在国美地产操盘期间多次请我以专家身份为项目站台。我也邀他赴亚太学院讲课。2010年最后一次找他时己被猎头挖到远大集团地产公司任营销总了。
国美电器：常城副总裁，赵喜琴拓展总监
常城：
国美电器的市场副总裁常城，性情而江湖与我很投契。成为亚太常院零售板块最受欢迎的师资。后因身体健康原因辞职回老家郑州创业，2015年亚太学院河南师生会筹建和成立时他都积极参与并担任常务副会长兼秘书长。新冠后基本失联，祝他身体健康一切顺利。
赵喜琴：
我与国美拓展总监赵喜琴也是一见如故，这个北京老妹热情而仗义，双方无论是专业合作还是私下交往都非常愉快
盾安集团：1987 年以 900 元资金在浙江诸暨店口镇创立，2004 年核心产业盾安环境上市，2008 年至 2018 年总资产从约 60 亿元增长至约 600 亿元 。2018 年 5 月受宏观金融环境影响，集团爆发短期流动性问题，有息负债超过 450 亿元，2021年格力电器受让盾安环境控制权，成为其控股股东 。
盾安地产：浙江盾安房地产开发有限公司成立于2003年1月31日，公司相继进入杭州、重庆、青岛、沈阳等城市，开发了重庆九龙都、沈阳思和苑、沈阳盾安新一城、青岛蓝山湾、沈阳新一尚品等项目。
2021年7月，原股东盾安控股集团有限公司、浙江盾安精工集团有限公司退出，杭州夏昱科技有限公司成为新股东
姚新义，盾安集团创始人，现任盾安控股集团董事局**。他与盾安地产总部及分公司的中高层都是清华大学CREO第二届总裁班的学员，上课期间姚董表现活跃，与各位大咖师资经常对话和辩论，表现出一位企业家的自信。在我2008年发起成立CCREC时，姚董和盾安刚开始也很主动和积极，但在最后时刻由于一位刚聘任的杭州本地某知名商业项目的操盘手白总的“做梗”而淡出。但对房（商业）并非主业的姚董来说也无关宏旨，所以盾安地产也一直做得不温不火、不大不小：
我与姚董最后一次见面应该是2008年夏，在CREO第一届学员班长也同为杭州人的李乐兄陪同下去他发家的诸暨老巢拜访他，喝了一顿大酒，姚董海量豪气，我只能勉力为之。但我与盾安地产的哲铭总、付总尤其孔总还是保持了多年的交往和友谊。
2014.12.17. 亚太学院师生会上海分会成立后，启动第一个线下活动:社区商业考察。上海瑞商联城（福信投资）执行董事孔劼人（原盾安地产副总）对上海分会的专业考察学习活动给予鼎力支持。孔总对本公司在专注的社区商业板块做了全面介绍，其中以上海成功的系列项目详解了公司在社区商业定位，运营，成本控制的丰富经验。
成城股份：总经理闫家英
吉林成城集团股份有限公司（曾用名吉林物华集团股份有限公司，股票代码600247）于2000年11月23日在上海证券交易所上市。公司主营业务为国内贸易和房产租赁。后因违规操作和财务持续恶化，导致股票被实施退市风险警示（ST）并最终退市。
闫总和该司多位商业地产板块的管理层也是清华大学CREO和亚太学APCREA的学员。成城集团也是CCREC的发起单位并任副**理事单位。由于家英总与我同为黑龙江同乡，因此走得很近。除了上课和考察之外，也经常组织学员和业内人士的聚会。我最后一次与她见面是新冠后不久应她之邀去她的别墅家中坐客，共同探讨危机下商业地产和资本运营的相关问题，家英总之前一贯乐观而活跃，但此次相谈我们都心情沉重甚至对未来感到迷茫……
2020.9.2. 感谢业内好友家英总发起，疫情之后第一次小规模的圈子聚会一一以清华大学EMA为背景主体的企业界人士畅谈交流。
富力地产：李思源，集团副总经理，并担任富力集团商业运营管理公司董事长，全面执掌集团的商业地产板块 。
与创始人关系：李思源与富力地产创始人、董事长李思廉名字十分相似，但没有任何信息表明两人之间有任何亲属关系，名字的相似仅被视为巧合 。
我与李思源先生在新地产杂志的商业地产年会上相识，交谈投契。李生说得一口熟练的粤语普通话，儒雅而绅士。不像绝大多数业内成功人士或张狂或粗放。我们偶有交流和商业合作也愉快而舒服。
九宜成集团：董事长马占田，九宜城高级副总裁赵晓萍
2017.9.4. 今天在杭州西溪参加九宜城商业的股东大会，九宜城以资本战略和平台思维，高屋建瓴、纵横捭阖，几年内快速成长为中国商业不动产轻资产模式最大的第三方平台，在管项目达50多个。为了更好地支持九宜城的商业模式、产品模型和团队构成的完善并发力，九宜城继互联网界的湖畔大学（马云发起）和西湖大学（马化腾）之后发起了东湖商学院，专注于商业不动产管理运营与资产资本的培训、研究、咨询与合作。旨在成为企业大学、行业大学和开放（跨界）大学。
亚太商业不动产学院和我本人做为联合创始人主要参与了商学院的筹建和创办并见证了今天的挂牌成立仪式。志存高远，砥砺前行！携手推动九宜城商业乃至行业的发展和进步！
2017.9.4. 由国内领先的不动产综合服务商九宜城（股东背景为“中国最佳PE机构”九鼎投资）设立的东湖商学院于9月4日在杭州西溪湿地的西溪宾馆举行了隆重的揭牌仪式。九宜城董事长、东湖商学院院长马占田先生，执行院长赵晓萍女士，学术委员会**周彦平先生，商业研究院院长朱凌波先生，著名经济学家、前国资委研究中心宏观战略部部长赵晓先生，西溪印象城总经理屠芳女士等商学院高层及业内专家悉数到场，共同参与了揭牌仪式并做了精彩致辞。东湖商学院这个聚集了行业内一线名师大咖的培训界新星，将成为国内商业地产培训与咨询行业的生力军。
东湖商学院商业研究院院长朱凌波先生阐述了东湖商学院商业地产培训业务的战略方向。他认为，东湖商学院的最大特点是“产学研用一体化”，借助九宜城大量的商业地产运作案例，不断总结中国商业地产遇到的问题，并通过东湖商学院的精英团队进行分析解决，打造“从实战中来，到实战中去”的创新模式。他最后总结道，东湖商学院是一个企业大学，也是一个行业大学，更是一个跨界大学。
2017.9.8. 连续二天包括今天中午与亚太系上海师生会兄弟姐妹们欢聚，随后赶到九宜城商业上海公司刚刚挂牌成立的办室，与东湖学院的合作伙伴相见，并邂逅几位业内的新老朋友---上海一行完美
2017.9.16. 今天，9月5日正式挂牌成立的东湖商学院，以北京东湖别墅办公现场＋线上结合的形式为九宜城商业全国上百名员工做了第一场内训。
2017.11.4. 今天参加东湖商学院承办的九宜城商业与嘉源商业集团的互动、交流与分享会。
西安莱安地产：控股方为深圳福田建设股份有限公司（曾在2005年前后通过旗下企业持有金地集团股份，一度是金地集团的第二大股东）。在西安开发了多个知名和地标项目如莱安中心、莱安城、莱安逸境等。
董事总经理张奕夫、副总经理***和商管公司总经理金𣁽等中高层都是亚太学院学员，曾两次与亚太学院联合举办（赞助）“中国商业不动产思想盛典”并任亚太学院副**理事单位。亚太学院也多次组织师资专家为该司项目进行诊断和评审。
2013.8.31. 今天出席凤凰卫视著名主持人胡一虎主持的“西部之心”巅峰对话论坛暨学院副**单位西安莱安地产集团地标城市综合体~西安国际中心首发盛典。
2013.12.14. 今天带领亚太学院师资专家小组一行7人赴西安参加学员企业、副**理事单位莱安地产集团“莱安中心”项目方案设计评审会……
2015.6.8. 此次西咸之行、公私兼顾、忙里偷闲，出席赢商网西北峰会后、连夜入山（终南山）、与学院副**理事单位莱安地产集团的建军总和他们的设计师团队欢聚篝火晚会，然后在另一副**理事单位陕西裕都置业高层的陪同下登牛背梁、瞻老子仙逝的楼观台，并与该企业中高层团队进行了交流……人生如此、夫复何求！----工作与生活并重、友情与事业融汇、入世与出世平衡……
金融机构：
花旗银行姚蔚
姚总是海外基金最早投资中国房地产的开拓者之一和业内知名的融海派洋气与南方知性于一身的美女专业人士。我们保持了多年的联系和友谊。
2018.3.20今天在上海凄冷的阴雨中，约见了2006年在清华大学（亚太学院前身）开办的中国第一个商业不动产总裁班CREO的首批讲师姚蔚女士（时任花旗集团房地产基金中国首席投资官，现任邦恩德资本董事长），陪同者李乐（当年第一期总裁班班长，CCREC副秘书长；孙博（当年清华大学建筑学院硕士在读、我的助理）师生老友相会格外亲切开心……
香港金融专家高广垣先生
我与高广垣先生相识于2003年夏于北京人民大会堂举办的“首届中国房地产金融高峰论坛”上，我们都是讲演嘉宾。时任香港房地产资本资产服务有限公司**兼行政总裁。
第二次相见于2008年全国工商联房地产商会年会，他时任香港分会会长，我则是商业不动产专委主任，同属二级机构负责人。5年后重逢很是亲切。
最后一次相见竟是2010年左右我应国际著名咨询机构美国格里集团之邀赴香港为几家想投资中国商业地产的海外基金做专题讲解交流，在香港国际金融中心IFC的大堂偶遇，颇为惊喜……
加拿大基金专家James zhao
2003年，我应来自加拿大的华人基金专家James zhao之特邀以“第一中国房地产（香港）投资管理有限公司”创始合伙人的身份参与了“第一中国不动产基金”的策划、设计及推广工作。但由于理念太超前虽经多方历时大半年的尝试和努力最后流产。但我依然很感谢zhao，让我第一次接触和学习到比较系统的海外基金的专业知识与操作程序。一想到当时老赴铩羽而归的颓落，我至今仍感到一种愧疚和歉意……
中信证券周芊
我与中信证券董事总经理周芊相识于2007年中购联的年会上，我担任主持人，他是讲演嘉宾，一拍即合。不久即在2008年在全国工商联房地产商会商业不动产专业委员会成立庆典上，我们联手发起成立了号称中国第一只商业地产基金，在清华大学CREO学员和CCREC会员中进行了首轮定向推介。
《21世纪经济导报》等媒体进行了跟踪系列报道。经过半年多的艰难探索和实践也搁浅了。但我和长着一双长寿眉的芊总却建立和保特了一段相对紧密的合作友谊。
他依然锲而不舍地坚持REITs的运作，后任中信金石不动产基金管理有限公司总经理，主导发行了国内首只REITs产品 ，成为为行业的开拓者和领导者一一从2001年我就一直不懈地呼吁中国房地产基金的政策突破和行业破冰，对此深感欣慰和热烈祝贺！
中信资本柴志培
我与中信资本房地产部门执行董事柴志培先生（其兄长柴志坤曾任北京天鸿控股(集团)有限公司董事长，也曾是地产界的一位风云人物）相识于何时何地实在记不清了。只记得他2010年9月6日他邀我赴中信资本第一个收购并运营的购物中心项目长沙IDmall的开业典礼上致词，那也是我一次到长沙，酒会后他还陪嘉宾去著名的橘子洲头散步，观看教员青年时的长发雕像，感受那个激荡的年代……
之后他多次应我之请到亚太学院APCREA授课和讲演，而且还在我2016年最后一次跨界创业与资本整合时指点迷津……
民生银行叶天放
我与天放总结识于“新地产”杂志与民生银行联办的“中国地产金融年会”上，我多次客串主持人，他是讲演嘉宾，时任民生银行地产金融事业部总经理。比较深入接触是“中国地产金融年会”成都分论坛期间，他带我参加他的成都大客户、四川知名开发商的圈子聚会，才发现他是一位酒量惊人的社交达人！
之后就一直保持比较密切的联系和交流并几次参与他的各种大咖云集、群芳争艳的酒局。后来他从民生银行离职，在清华系启迪金控投资管理有限公司担任过总裁。 还曾短暂担任“风云人物”赖小民的“华融信托”总裁….. 2019 年 12 月 获委任为中国城市基础设施集团有限公司执行董事及行政总裁。
最后一次亲密交往是新冠后，我们一起赴南昌考察一个港资背景的商业街项目，探讨轻资产运营模式。
写本文之前我去看了他的最近的微信，他应该是清明节在北海度假，发了一条对房地产充满怀旧的长微一一
“2026.3.31 上一次来北海是1994年，轰轰烈烈的房地产开发景象记忆犹新，32年过去弹指一挥间，现在北海的G.D.P比我老家黄石还要少近500亿，位列最早一批十四个沿海开放城市最后。人口和房价都低迷。事实证明，核心产业如果定位在旅游和房地产的，其实是错过了这三十年的发展机遇，这十四个沿海开放城市的发展结果也是如此。但愿大消费时代来临，给这么美好的地方带来新机遇，祝福北海🌹”
电影院（线）：
原博纳院线副总裁黄巍
写到商业地产尤其购物中心，不能不提被视为继百货和超市被列为新兴主力店的电影院（线）。尤其是业内好友原博纳院线副总裁黄巍先生一一
《象飞鸟一样》一一纪念前博纳电影黄巍先生
2020年6月的一天，新冠仍在肆虐和蔓延中，突闻博纳电影主管推广和运营的副总裁黄巍先生从位于北京悠唐广场的18层办公楼飞身而下！据现场目击者称听到他从空中落下时还发出尖锐的嘶喊……一时仿佛被闪电击中，震惊而悲痛！
我和黃巍是在之前赢商网的一次论坛上相识，当时我们都是受邀的演讲嘉宾，他的发言专业而诙谐，很受观众欢迎。我俩也从此结为业内好友并经常请他到我创办的亚太商业不动产学院的课堂上授课，被评为学院最受学员喜爱的讲师。
这些年我们除了在各种全国的商业地产论坛上相聚，也偶尔与业内人士一起喝酒相聚，他私下里更是活跃、乐观而幽默，和他在一起总是笑声不断。新冠之前，我曾带长春一个项目的高管去他的办公室拜访他聊双方合作的事，中午他还请我们吃饭喝酒，相谈甚欢并相约抽空一起去现场考察……
2014.3.6.今晚和博纳黄总巍老弟在北京悠唐二期唐轩喝酒侃山，黄总曰：电影院就是一个有投影电视的阶梯教室……
未想到竞是就此永别。每次想到他的音容笑貌特别是凌空飞跃的镜头，总是在我的眼前和脑海中挥之不去……
附诗《像飞鸟一样》
你像一只飞鸟
从18楼纵身而下
在地面开出哀伤之花
电影曾是每个人的美好之梦
如今被你以电影的方式谢幕
从今以后
我们要继续看电影
纪念你爽朗的笑声
和曾经的共同时光
2020.6.11于北京
服务机构：
关于商业地产顾问机构有国际五大行之称即JLL 仲量联行，CBRE 世邦魏理士，DTZ 戴德梁行，Savills 第一太平戴维斯，Colliers 高力国际。
后来才有了业内不成文的中国四大之说：华夏柏欣，睿意德，司倍思（后改称称盈石）和汉博。
前三家或是港人或有港资背景，只有汉博才算真正的本土机构。华夏柏欣的创始人谭佑华先生曾任北京东方广场购物中心总经理，香港人，创业时间不久又回归实体企业，曾在相关专业论坛同台，也到亚太学院讲过课，但交往不多。司倍思（盈石）的创始人司徒文聪我在前文已详述。此节只谈汉博和睿意德。
汉博朱友军
汉博创始人董事长朱友军我与他相识于2004年左右，那时他任北京金源地产世纪城副总并主导金源时代购物中心招商运营。友军人小鬼大，心机深格局大有长性。2005年第二次见面时他己创业成立汉博，担任了北京西单大悦城（中国第一个青年主题Mall）的主要顾问机构之一，他请我参加投资方中粮地产的方案专家论证会。之后我们一直保持断断续续的交往。随着业内好友北京西单大悦城第一任总经理暴雪松加盟汉博，尤其汉博副总李亚明时常参加亚太学院的授课和论坛，我与汉博的联系就更加密切了。
最后一次与友军见面是2014年4月我参加赢商网的活动与他巧遇，那时汉博已在北京新三板挂牌并融资成功，正欲大展身手，确立之心城、漫乐城、美里天地三大商业产品线。并与赢商网达成战略合作。老友重逢我们在论坛的酒店相谈甚欢。回京后他又请我达汉博总部坐客后又推杯换盏，探讨双方的可能合作方式……
睿意德张家鹏
睿意德的创始人张家鹏出身于国际大行戴德梁，曾任华北商铺部执行董事和中国区最年轻的董事。北京乐铺网络科技有限公司董事长。
2012年创立RET睿意德，创业时据说得到了曾任香港特首梁振英身影的基金支持。挂牌之初他特邀我去他的office，介绍了他的俩位香港资深合伙人。 2015年布局互联网领域创立乐铺，不久我也跨界触电，还特互致祝贺。
家鹏一身理科男的国际范，知性严谨，起点高擅造势懂布局。也是专家型的业内人士。主导撰写《商业地产真相》《商业地产：不一样的思维与答案》《商业地产案例课》等专著。
多次应我之邀参加亚太学院授课和年会讲演，也时或交流行业和专业话题。新冠后我虽己淡出商业地产江湖，元旦竟还收到他所在公司寄来的礼品且一直经年如此，足见他的做事风格和公司文化之讲究和良好……
一会（《住交会》、一报（《中国房地产报》，一刊（《新地产》），一站（《赢商网》：
住交会：做为中国房地产业最大最具影响力的展览发韧于改革开放的前沿深圳，规模盛大且持续经年。每年参加住交会成为业内人士的标配。我2001年在北京房山房地产总公司任副总经理兼总经济师时就参加了住交会，亲身见证了其辉煌。后迁址北京并逐渐衰减，变相透露出中国房地产发展的缩影和曲线。我曾撰文《住交会：一年不如一年》表达失落……
发起和创办人单大伟年轻聪敏、锋芒毕露。其知名度不亚于许多地产（主业）大咖。我一次与他见面是2008年他己进军北京，并高屋见瓴地投资了《中国房地产报》，占据了一会一刊两个行业高地。此时我己涉足商业地产颇深，发起成立了手握清华大学CREO和全国工商联房地产商会商业不动产专委会CCREC两个专业品牌，双方在己迁址北京的“住交会”上联办了“首届中国商业地产主力店高峰论坛”，可谓前瞻！
不久之后我们又在厦门宝龙集团成立周年庆典上相遇，我代表行业协会致辞，他代表媒体致辞。会后在宝龙集团董事长许健康夫人主陪的答谢宴会上我们同做为贵宾出席。并同机返回北京，抵达首都机场后他还热情友好地让他的专职司机送我一程。
之后两次见面都是我上一章提到的原民生银行地产金融部总经理叶天放组的花团锦簇的酒会和夜场上。
而他后来投资的《中国房地产报》更是与我源远流长，一直做为行业专家接受该报的采访多年直至新冠疫情。
《地产》（业内习惯称新地产）做为中国房地产行业独占鳌头的杂志，一直以深度报道和专业论坛彪炳业界。我所在的三个专业机构“清华大学CREO、CCREC和APCREA一直与该刊保持着深度而频繁的合作。该刊一直以换名额的方式常年刊登我们的培训广告，给了我们难得的支持。双方还联合举办商业地产年会。我更是几乎成为他们新闻采访和各种论坛的常驻。这一切都要诚挚感谢主编张文豪先生及副主编（后调任北京新浪乐居总结理）的唐亮包括王崴，关姗，李婧，闫娜，王谌等一群敬业友善的女记者们……
文豪名如其文，才华横溢飞扬，气质儒雅风采，在业内人脉广口碑好。我俩除了双方合作外，也会偶尔雅聚小酌，聊些业内外的话题和趣闻。最后与他偶遇竟是2017年夏的一天我出差返京在回公司的路上，我热忱与他攀谈，他的表情稍显暗淡，略为寒喧就脱身而去……
事后我才听闻因为《地产》杂志经营受挫他已卸任主编一职。不由令我为文豪为深感不平和惋惜，2018年6月我看到有关媒体介绍他：张文豪 中房智库顾问,原《新地产》杂志主编。这个非主流象征事件也可以视为中国房地产下滑的某种折射……
赢商网做为中国商业地产的第一门户网站，后发制人，风生水起。我与三位年轻有为、冲劲十足的合伙人一一我称之为三个火枪手都有或浅或深的交往与合作并经常性出席他们的论坛并接受采访。
李乐贤比较文静低调，我们只在他们主办的年会上见过聊过。
总裁吴传鲲官方出面最多，我们无论在他们自己的年会上还是业内的论坛上都经常会面，聊得话题大多关于行业。也曾谈过双方培训板块合并之事但未果。
最后一次交流是一起参加华夏幸福商业吴艳芬总主持的“嘉善越里”项目推广会上，会后一起坐高铁返程只有俩人比邻而坐，因为时间较长而不象每次见面都是业内众星云集，所以谈得比较深，谈到了彼此机构和企业的经营状况。
而一位身矮体壮的周艳斌老弟据说少年尚武，更江湖些，他也不象一般业内称我为朱老师而是叫朱大哥，因此私交更多。有一年我还特邀他到亚太学院的年会上与名模出身的亚太学院安微师生会秘书长王露露搭裆主持，身高反差喜剧呆萌效果明显……
附文：《房地产或将拖垮G D P和家庭资产的最后稻草！》
中国房地产高峰值（新冠前）G D P占比30%，拉动力占50 ％，个人及家庭资产比达50 ％－70 ％。
新冠至今，房企纷纷爆雷，龙头企业纷纷濒临困境和破产边缘，从恒大、碧桂园到万达和万科，整个行业开始快速下行。据最新统计报道，G D P从最高峰的11%到如今5.6%（而且还是虚报）拖累G D P夭斩，房价下跌30%一50%（一二三四线城市呈梯度缩减，有的己跌破开盘价），个人及资产大辐缩水甚至出现负资产危险和效应！现在全国1.08亿人、22%的人在房地产上被套牢。
城市（镇）化趋缓，老龄化、年轻人不婚不育，老龄化严重，人口红利殆尽……
2100年，老龄化低3. 6亿人，中4.5亿人，高5. 8亿人。老龄主导全社会。
如果按照不完全可比的日本房地产价格在1991年泡沫破裂后开始持续下跌，这一趋势延续了约22年，直至2013年左右才逐渐复苏。下跌主要集中在大城市如东京，地价跌幅高达65%以上，房地产低迷导致制造业萎缩28%，创新研发停滞10年，整体经济陷入长期衰退，被称为“失去的二十年”。那是否中国的G D P和个人/家庭资产危矣？会不可避免地出现亚州金融危机时香港的负资产和负翁现象，面临危机甚至崩. 盘风险！
《8月数据依旧不堪，“金九银十”要凉？》（2025年1-8月）
全联房地产商会
2025年09月16日
8月，淡季延续，商品房销售面积和销售额分别为0.57亿平米和0.54万亿元，单月销售面积达到2009年以来同期新低，单月销售金额达到2015年以来同期新低。
1-8月，商品房销售面积和销售额分别为5.7亿平米和5.5万亿元，同比分别下降4.7%和7.3%，降幅较1-7月分别扩大0.7和0.8个百分点，同比降幅已连续扩大5个月。
库存方面，截至8月末，商品房待售面积约7.6亿平米，环比下降307万平方米，降幅0.4%，库存压力缓解速度持续放缓。同比上涨3.2%，库存仍处在历史高位。
根据央行公布的8月社融数据来看，反映房贷的新增居民中长期贷款200亿元，较2024年同期少增1000亿元；反映消费的新增居民短期贷款105亿元，同比少增611亿元。房贷和消费贷双双下滑，说明居民对于市场信心依旧不足……
《楼市大局定了？国内42%的家庭，将面临4大难题》
新浪·财经头条
2025年9月3日
我国城镇住房自有率已达94.3%，其中42%的家庭拥有多套住房。房地产行业经历了三年的深度调整后，多套房家庭正面临前所未有的压力。房子不再是简单的"资产"，而成了部分家庭的"负担"。
曾几何时，买房是国人共识的最佳投资方式。一套房子，十年翻三倍的神话比比皆是。2023年初，全国70个大中城市二手住宅销售价格指数同比增长还保持在7.8%。然而到了2025年第一季度，这一数字已跌至-2.1%。房子从"香饽饽"变成了"烫手山芋"，多套房家庭面临的困境日益明显。
持有成本上升是摆在眼前的第一个难题。2025年初，全国平均物业费已达每平方米5.3元/月，比2023年增长了18.7%。北京、上海等一线城市的物业费甚至高达8元/平方米。一个100平米的房子，每月仅物业费就要500元以上。再加上房屋维修基金、水电气等基础设施费用，持有一套闲置房产的年均成本已超过2万元。一位北京的李先生告诉我："我在郊区的那套房子已经两年没租出去了，每年光付物业费和贷款利息就要掏3万多，简直是在烧钱。"
资产贬值风险成为第二个让人头疼的问题。据中国房地产业协会2025年4月发布的《中国房地产市场报告》，全国有27%的三四线城市房价已连续8个季度下跌，累计跌幅超过18%。人口持续流出的中小城市，房价下跌趋势更为明显。山东一个地级市的张女士无奈地说："五年前投资的房子，现在想卖掉连首付都回不来，只能硬撑着。"住建部最新数据显示，2025年第一季度全国商品房成交量同比下滑12.3%，市场预期继续恶化。房子不仅不升值，还可能成为"贬值资产"。
流动性差异化是第三个逐渐凸显的困扰。房地产市场已明显分化，优质区域的好房子依然有人问津，而普通地段的普通房子可能几个月挂牌都无人问津。
2025年一线城市核心区域的二手房平均成交周期为47天，而三四线城市这一数字已延长至196天，几乎翻了四倍。一位在珠三角从事房产中介十年的王经理表示："现在客户都很挑剔，位置不好、楼层不佳的房子，价格再低也没人要，有些房子已经挂了一年多了。"
税收成本增加是第四个不得不面对的现实。2024年下半年开始，多地陆续出台了房产税试点方案，2025年已有8个省份的12个城市开始实施差别化房产税政策。家庭拥有的第二套住房起征点普遍设定在90平方米，税率为房产评估价值的0.5%-1.2%不等。上海一位拥有3套房产的陈先生计算了一下："每年光房产税就要交3万多，加上其他成本，持有多套房已经成为一种奢侈。2025年第一季度，试点城市房产税收入已达187亿元，同比增长35.6%。
房地产不再是"唯一的财富增值渠道"这一现实，正在改变国人的资产配置理念。中国人民银行2025年5月发布的《中国城镇居民家庭资产负债调查报告》显示，城镇居民家庭资产中房产占比已从2020年的68.3%下降到2025年的57.6%。与此同时，金融资产占比从28.5%上升到38.7%。这一变化表明，越来越多的家庭开始寻求多元化的资产配置方式。
未来5年，房地产市场将继续深度调整。住建部一位高级官员在内部会议上表示："房住不炒的定位不会改变，房地产回归居住属性是大势所趋。"国内著名经济学家钟正生在最新发表的文章中预测："到2030年，中国房地产占G D P的比重将从目前的7%进一步下降到5%左右，与发达国家水平接轨。"
面对房地产新形势，多套房家庭需要重新规划资产配置。一方面，可以考虑将闲置房产转为长租公寓、民宿等经营性用途，提高资产收益率；另一方面，可以适当减持房产，增加金融资产配置比例。对于普通家庭来说，房子回归"居住"本质，将使社会资源配置更加合理，也让年轻人减轻了购房压力。
资产配置指南|70%中国家庭陷“高危”配置！你的资产放对地方了吗？
新浪财经
2025-08-21
高危配置，70%家庭资产结构风险巨大
中国家庭金融调查（CHFS）和美国消费者金融调查（SCF）数据显示，中国家庭的房产在总资产中占比高达69%，美国仅为36%。
这种配置结构被称为“高危资产配置”。一旦房价下跌，大部分中产家庭财富将大幅缩水。
房地产影响货币购买力，影响经济增长，更影响着中国中产家庭的财富水准。随着房地产税即将出台，这种**险配置的问题日益凸显……
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